烟台房地产评估加盟：资产评估主要的评估方法是什么？

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烟台房地产评估加盟：烟台资产评估主要的评估方法是什么？ 

　　资产评估在融资过程中几乎是必不可少的程序，目前通行的资产评估方法基本上是账面余额法，资产重置法，市场类比法，现金流量法，下面评估公司加盟小编带大家了解资产评估主要的评估方法是什么?

　　账面余额法，顾名思义，就是完全按照会计账目的记录计算资产：总投资减去总负债，再减去累计折旧和损耗，等于净资产值。账面余额法的好处是凭据清楚，方法简单，计算精确，容易审计核查。但是这种方法的缺点是忽略了资产的盈利能力和无形资产的效益，无法体现技术进步和价格的变化。由于资产的价值评估与市场完全脱节，账面余额法属于纯粹的纸上谈商，其评估出来的结果大多数投资者基??本上不予认可。目前，仍旧使用这种方法来评估资产的，恐怕只剩下国有企业了，其的作用是向国家交代正在无形缩水的国有资产在账面上还没有流失。

　　资产重置法，以项目现有的产出规模为基础，假设重置这些资产并达到现有的产出能力需要多少投资。例如，投资者需要兼并一家日产十万瓶水的饮料加工厂，其资产如何评估?投资者会模拟估算，今天重建一家同样生产规模的饮料加工厂需要多少投资，那么收购这个旧饮料厂的成本，可以参照新建饮料厂的投资成本。资产重置法大的好处，是可以从物质上体现市场价格的变化，并量化反映技术进步和机会成本的因素。其缺点是无法反映资产今后的盈利能力和增值能力，同时大大低估了人创造的无形资产。实际上，参照重置资产值来推算并购旧资产的成本未必合理，它只考虑到同等技术含量的设备价格会降低，但是忽视了团队经验积累的价值在上升。重置项目需要重建一支项目团队，但是让一批来自五湖四海的人能够在同一套规则下配合默契，即使不需要运气，至少也需要时间。我们在前面的章节中也一再强调过，找到一批适合操作项目的人才的机会是可遇不可求的。因此，资产重置法适用于评估那些对人的因素较低，而对设备因素较高的项目。尤其不适合评估高新科技项目，因为这类项目的成败关键在于以人为载的无形资产，这恰恰是资产重置法的盲区。

　　市场类比法，即借鉴性质相同、规模和产值相似的项目进行价值评估的类比推算。例如，投资者想收购一家酒店，可以参考类似地段、相同规模和星级的酒店成交价格来确定评估值。又如，投资者打算收购一家互联网企业，可以参考已经上市的类似互联网企业的市盈率，然后以适当折扣率推算出被收购公司的资产价值。市场类比法的优点是评估方法非常简单，可以反映市场供求关系，并充分体现行业竞争因素。但是缺点是很难找到恰当的项目和资产进行类比，导致资产交易的双方很难在市场类比的基础上达成共识。除非用来类比的项目与交易的项目一模一样，否则两者只要存在一点差异，交易双方就会对资产的评估价值产生歧义。

　　现金流量法，以项目今天的现金流为基准，推算预定期限的现金流，然后求出预期资金的净现值，以此作为项目评估的价值标准。现金流量法大的优点是可以提现资产增值的效益，并可以完整地涵盖无形资产贡献。但是缺点是计算过程比较复杂，不确定的因素多，如果缺少历史，整个数量模型都将建立在一系列的假设的基础之上。如果这些假设因素的设定不准确，会导致整个项目评估的巨大偏差。严格说，投资者愿意花钱购买的并不是资产本身，而是资产所带来的期望值。他们有意获得一份资产，其实并不在乎它从前花了多少成本，而真正关心的是它未来能够创造多少增加价值。就这一点，无论资产重置法还是市场类比法都无法做出判断。因此，尽管现金流量法存在着上述种种缺陷，大多数投资者还是倾向于把它作为资产评估的主要方法。

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